土地知識專區

Placeholder image

不動產買賣不破租賃-要件.細節

※ 不動產買賣不破租賃-

「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款,民法第425條1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」,也就是,在租賃契約存續期間,房東若將房屋所有權讓與第三人,此第三人依然會受到先前租賃契約的約束,此時租賃契約存在於此第三人與承租人之間。

 

※ 所有權讓與不破租賃 -

要件:

1 . 出租人已交付租賃物給承租人。
2 . 承租人占有中。
3 . 出租人將租賃物所有權讓與第三人。
4 . 經公證的租約(超過五年或不定期限)或五年以內的租約。

效果:發生「法定契約承擔」,受讓人成為出租人。

 


※ 不動產買賣不破租賃之例外 -民法第425條2項規定的兩個例外。

(1)其未經公證且期限逾五年。

(2)其未經公證且未定期限。

若符合上述要件時,則限制了買賣不破租賃原則的適用,此時若房東移轉所有權給第三人,租賃契約不因此由該第三人承受。

 


※ 租賃合約與買賣不破租賃的關係-

可適用:

1 . 一年內租約(不論書面或口頭約定)。

2 . 五年內具書面的定期租約。

3 . 經公證的五年以上具書面租約。

4 . 經公證的不定期契約。

不可適用:

1 . 未經公證的不定期租約:租期超過一年,但未以書面約定租約,與租約滿後未續約,房客續住,房東也未反對時,都稱為不定期租約。

2 . 未經公證且租期五年以上的定期租約。

 


※ 在原有的租約時限內不論房屋是交易或被法拍,因為租賃契約是先成立,買賣契約在後,因此承租人的承租權利並不會受損。

除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效,或承租人利用租屋處進行非法行為,否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。

 


※ 若租屋合約沒有公證,而且合約書沒有約定租期,或者是約定的租期超過5年,不適用「買賣不破租賃」的規定。

若租約有經公證,或是租約雖然沒有公證,但有約定租期且租期少於5年時,適用「買賣不破租賃的規定」。

 


※  要確保受到買賣不破租賃的保護,最好的方式就是簽約期限在5年內,合約到期前就向屋主提出續約,每次的租屋合約也都要到法院公證,租約到法院公證之後,才具有買賣不破租賃的權利。

 


※ 注意細節 -

1 . 租前-
* 租前多打聽物件是否已委託出售,或詢問房東有無賣屋意願。
* 事先約定若不動產房屋買賣,是否可續租與後續賠償責任問題。

 

2 . 租時 -
* 避免簽訂未定期租約,租期屆滿應重簽租約。
* 若租期超過5年,可至地方法院公證處公證。

 

3 . 租後-
* 若不動產房屋易主,須向原房東確認押金是否交付新房東,或要求返還,自行交付新房東。


 

 


#呈陽土地買賣#呈陽土地開發#呈陽不動產買賣

★用心安心★ ★買賣安心★ ★保障放心★

立即線上諮詢 :

#呈陽建設開發有限公司

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問

可以利用LINE ID : andy2358

公司電話:02-2250-1889

地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓

線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

#土地鑑價 #土地問題 ★免費實施中★ ★用心安心★ #專業經理人 ★一對一服務★ ★買賣安心★ #呈陽誠信專業 ★最佳的選擇★ ★保障放心★

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

呈陽官網 : http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

呈陽部落格 : https://landsale.tw/

呈陽探路客 : https://www.timelog.to/user?id=5647457

呈陽痞客邦 : https://jian70043.pixnet.net/blog

呈陽邦邦 : https://streamtopic.pixnet.net/15123/posts

呈陽 FB : https://www.facebook.com/呈陽建設開發有限公司-土地買賣開不動產買賣/

呈陽 IG : CHENGYANG.LAND


土地買賣不難,但一定要找到專業且可以信任的公司,否則沒有處理完善,後續就會產生很大的麻煩。位於台灣新北市板橋區的呈陽建設,服務過上百起公同共有土地買賣交易,累積多年的土地買賣實務經驗,是目前北台灣:台北、新北、基隆、桃園、新竹服務口碑最佳,最被買賣雙方推薦的土地買賣服務商。

秉持著呈陽建設的 3 大經營理念 : 誠信負責、交易安全、服務至上。

自本公司成立十年來,面對到無數地主不知道如何處理名下土地,還有些地主連自己的土地在那裡都不知道? 土地使用分區為何,也不了解 ? 無數的土地專業問題…….等等,太多的土地買賣問題困擾著地主,也有太多土地伴遀著日據時期就未辧理繼承之土地因近年來地政局對一些無主土地的地籍清理而找出繼承人,但因年代久遠使得這些繼承地主根本不知如何處置。

最滿意的服務來自最人性化的換位思考,本公司具有最專業的土地相關知識,和多年累積的實務經驗,服務過上千組無數的客人,無一不對本公司的專業服務豎起大拇指,我們有一群配合多年的買方和賣方,可為各方地主或買方創造出最大的利潤。我們也本著最誠意的熱誠,服務每一位客戶。

0958-623-143 簡先生 Andy

了解更多土地買賣資訊:土地小學堂

土地買賣關鍵字:#土地買賣 #優先購買權 #公同共有 #土地共有